רישום הערות אזהרה ומחיקתן לפי חוק המקרקעין 

הערות אזהרה עפ"י חוק המקרקעין

ישנם מספר סוגים של הערות אזהרה עפ"י חוק המקרקעין כמו סעיפים 126 ו- 127 לחוק המקרקעין.

ישנם מצבים בהם מי שיש לטובתו זכות חוזית (אובליגטורית) ולא קניינית עלול להיקלע לבעיה, למשל: בעסקאות נוגדות ? מתחרה נוסף יכול לגבור על בעל הזכות החוזית, אם השלים את זכותו הקניינית בתום לב ובתמורה.

סעיף 126 קובע את תהליך רישום הערת האזהרה. הערת האזהרה מגנה על התחייבות, ואם נפרש את הסעיף לאור סעיף 6 לחוק המקרקעין, הכוונה היא להתחייבות וולונטרית. כאשר נעשתה לטובת ב' התחייבות רצונית ונעשתה עסקה חופשית, ההתחייבות יכולה להיות: התחייבות לעשות עסקה (א' מתחייב למכור ל- ב'), או התחייבות להימנע מעסקה (ב' הוא שוכר של נכס ו- א' מתחייב כלפיו שהוא לא ימשכן את הנכס - זו התחייבות להימנע מלעשות עסקת משכון). אם כן השלב הראשוני בהערת האזהרה הוא שא' ייצר התחייבות לטובת ב'.

את הערת האזהרה חשוב לרשום כמה שיותר מוקדם, כלומר: כבר ברגע שיש ביד התחייבות (הסכם, חוזה וכדומה). כדי לרשום את הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לא נדרשת הסכמה של החייב, ודי בכך שיש איזשהו מסמך שמעיד על ההתחייבות כדי שב' שהוא בעל ההתחייבות ירוץ איתו מייד ללשכת רישום המקרקעין.

המתחייב לצורך הערת האזהרה:

סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע שהמתחייב יכול להיות: הבעלים של הקרקע, שוכר, שואל, מי שיש לטובתו זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתא.

בפסיקה נאמר שהערת האזהרה נחשבת זכות קניינית לצרכים מסוימים. כאשר שוכר מתחייב להשכיר בשכירות משנה ? גם על התחייבות כזו שוכר המשנה יכול לרשום הערת אזהרה.

מה קורה אם המתחייב הוא בעל זכות קניינית לא רשומה, למשל: שוכר לתקופה של עד 10 שנים, שלא רשם לטובתו את השכירות ? במקרה כזה לא ניתן לרשום הערת אזהרה.

הפתרון הוא ש- א' השוכר יכול לסייע ל- ב', הוא ירשום את זכות השכירות שלו ואז מרגע שזה מופיע בטאבו, כן ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה על זכות שאותו שוכר ייתן לאדם אחר.

הכתב:  בהערת אזהרה לא נדרש יסוד הכתב, אך הוא נדרש בתור ראיה לצורך הרישום בטאבו, אחרת כל אחד היה יכול ללכת לרשם ולרשום לטובתו הערות אזהרה על נכסים שונים.

תמורה: לא נדרשת תמורה מצד ב' לצורך רישום הערת האזהרה, כלומר: ניתן לרשום הערת אזהרה גם אם ב' לא נתן תמורה ל- א' (כמו העברת נכס ללא תמורה בין בני זוג אשר בהליכי גירושין ויש בידהם הסכם גירושין).

הזכאי לצורך הערת האזהרה:

1.       הזכאי הוא בעל ההתחייבות לעסקה במקרקעין, א' התחייב כלפיו לבצע עסקה במקרקעין והוא בעל ההתחייבות גם אם העסקה עצמה אינה טעונה רישום. לדוגמא: א' התחייב להשכיר ל- ב' נכס בשכירות קצרה, ב' זכאי לרשום הערת אזהרה לטובתו, אפילו שהוא לא חייב לרשום את זכות השכירות שלו.

2.       חליף של בעל ההתחייבות (ב') יכול להיות הזכאי, למשל: יורשיו רשאים לרשום הערת אזהרה, כי הם ממשיכים את דרכו.

3.       במקרה בו יש חוזה לטובת צד ג' שלטובתו נעשתה ההתחייבות, אותו צד ג' יכול לרשום הערת אזהרה.

כאשר קונה של נכס ממחה את זכותו לצד שלישי, למשל ב' קנה דירה, היא עדיין לא רשומה בטאבו אך הוא ממחה את זכותו החוזית (אובליגטורית) לצד ג' ? אותו צד ג' נחשב זכאי ויכול לרשום לטובתו הערת אזהרה על ההתחייבות המקורית ש- א' נתן ל- ב'.

כאשר נרשמה הערת אזהרה בטעות לטובת מי שאינו זכאי:

יש לפעול למחיקת הערת האזהרה לפי הפרוצדורה הקבועה בסעיף 132, אך עד שהיא לא תמחק באופן רשמי היא עדין בתוקף.

רישום: סעיף 127 (ב)(1) קובע שיש לרשום את ההערה בטאבו ואין צורך לרשום אותה בשום מרשם אחר המתנהל על פי דין.

סעיף 127 (א) קובע שלא תירשם עסקה סותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בימ"ש. כלומר: אם ב' רשם הערת אזהרה, ג' לא יכול לרשום עסקה סותרת. סעיף 127 (ב) קובע כי הערת האזהרה נותנת הגנה מפני עיקול, צו כינוס נכסים וצו פרוק - זו רשימה סגורה. לדוגמא: אם לטובת ב' רשומה הערת אזהרה ו- ג' מטיל עיקול - ההערה מגנה על ב' מפני העיקול, והעיקול לא יתפוס את הנכס. דוגמא נוספת: אם א' פושט רגל וניתן נגדו צו כינוס נכסים. כאן יש מעין תחרות על הנכס בין ב' לכונס הנכסים, כי ב' מעוניין בנכס המקרקעין עצמו וכונס הנכסים מעוניין למכור את הנכס כדי לפרוע את חובותיו של א'. במקרה כזה, אם ב' רשם הערת אזהרה ? הוא מבטיח לעצמו את הנכס ומקבל הגנה מפני הכינוס.

הערת האזהרה לא נותנת הגנה כלפי הקנייה מכוח הדין, כלומר: כשהדין מקנה זכויות. למשל: הפקעה ? אם ל- ב' יש הערת אזהרה אך העירייה מפקיעה את הנכס מ- א', הערת האזהרה לא עוזרת ל- ב' והוא מפסיד את הנכס. כנ"ל גם לגבי שעבוד מיסים: הערת האזהרה לא מגנה מפני שעבוד לפי פקודת המיסים (גביה) שמכוחה במקרים מסוימים בהם המדינה מקבלת שעבוד לטובתה ? זה שעבוד שנכפה על בעל הנכס.

הערת האזהרה לא נותנת הגנה מפני זכויות קנייניות שלא דורשות רישום, לדוגמא: לטובת ב' נרשמה הערת אזהרה, אך ג' הוא שוכר בשכירות קצרה, הוא לא רושם את זכותו בטאבו, הוא כלל לא ניגש לטאבו ולכן הוא לא יודע על הערת האזהרה. הרישום בטאבו לא יוצר ידיעה קונסטרוקטיבית ולכן השוכר יכול להשלים את זכותו לקניינית ולשכור את הנכס, גם אם זו עסקה נוגדת לעסקה עם ב' ולמרות שיש הערת אזהרה.

פקיעת הערת האזהרה:

אפשרות אחת: רשם המקרקעין מוחק אותה. זה יכול להיות באחד משלושה מקרים:

1)       כאשר העסקה נשוא ההערה מתקיימת כמתוכנן, והזכות הקניינית נרשמת על שם הזכאי. במקרה כזה כבר אין צורך בהערה ובהגנה שהיא נותנת, כי הזכאי כבר קיבל את הזכות הקניינית. הערת האזהרה כאילו נבלעת בתוך הזכות הקניינית, ולכן אין בה צורך.

2)       כששני הצדדים מסכימים למחיקת ההערה ? סעיף 132 (א)(1).

3)       כשעילת ההערה בטלה. למשל: הערת אזהרה למכר, והעסקה בטלה ? סעיף 132 (א)(2).

במקרה הראשון, כשההערה נבלעת בתוך הזכות הקניינית, אין צורך לבקש מהרשם למחוק אותה, וגם אם היא רשומה אין לה נפקות, אבל בשני המקרים האחרים כן נדרשת מחיקת ההערה.

אפשרות שנייה: לפי החלטה של ביהמ"ש ? סעיף 132 (א).

מלבד הערת האזהרה קיימות הערות נוספות:

סעיף 128 לחוק המקרקעיןמדבר על הערה על צורך בהסכמת צד שלישי לעסקה במקרקעין. לדוגמא: אם שני צדדים הסכימו ביניהם שעסקה תתבצע רק בכפוף לכך שצד שלישי ייתן את הסכמתו, ניתן לרשום על כך הערה בטאבו לפי סעיף 128, ומכוח הערה זו הרשם לא יבצע את העסקה בלי שיוכח שבאמת ניתנה הסכמה של אותו צד שלישי.

סעיף 129 מדבר על הערה על שלילה או הגבלה של הכשרות המשפטית של בעל זכות במקרקעין. לדוגמא: בעלים של מקרקעין שהוכרז בשלב כלשהו כפסול דין. לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות אדם כזה לא רשאי לבצע עסקאות במקרקעין, וכדי להבטיח זאת ניתן לרשום על כך הערה בטאבו. בד"כ מי שעושה זאת הוא האפוטרופוס.

סעיף 130מאפשר לרשום הערה עפ"י צו בימ"ש. סעיף זה לא מגביל את תוכן ההערה וביהמ"ש יכול לצוות על כל תוכן שנראה לו, לביהמ"ש שיקול דעת רחב מאוד וההערה שהוא יצווה לרשום תהיה מכוח סעיף זה.

סעיף 131 קובע: לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערות לפי סעיפים 128, 129 או 130, כלומר: אם רשומה אחת מן ההערות הנ"ל, הרשם לא ירשום עסקה בניגוד להערה.

סעיף 132 קובע כיצד תימחקנה ההערות הנ"ל.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמשכיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלילהיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדבריםנכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.